【问答】本溪房地产估价师考前辅导班

发布时间：2021/10/7 10:24:54 更新时间：2021/10/7 10:24:54

责任编辑：房地产估价师培训机构钱老师（VIP会员已认证）

【问答】本溪房地产估价师考前辅导班

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时间：2021/10/7 10:24:54 更新时间：2021/10/7
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师资力量: 陈老师
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课程介绍: 制度与政策
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行业趋势: 　　要全面提高队伍素质。面对行业的快速发展，努力提高从业人员法律知识、职业道德、业务水平、组织协调能力的任务已迫在眉睫。随着年内物业管理师认定工作的开展，物业管理从业人员职业资格制度将正式实施，相信对业内管理人员整体素质的提高会起到重要的促进作用。此外，我们还要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍，以适应行业、企业发展的需要。
　　你现在干这行，应该也明白，一份评估报告成本是多少，租一间办公室，成本又是多少，再雇佣一些应届毕业生，又要多少支出。这些支出相比较评估收费，还是很小头的（当然了业务拓展一块前期还是要有基础的）。而一旦你经营的公司（也可以是分公司）业务稳定了，那你自己包括你下一代，日子应该还是能比较滋润的了。

　　所以说对于这个行业来说，前景如何，与你自己的心态有很大的关系，关系到你是否能获得估价师证书，关系到你是否安于上班族的状态，关系到你有没有自己开创属于自己事业的想法。说了这么多，先拿下房地产估价师证实再说吧。

培训学习资料: 　　房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第三章第三节
第三节国有土地上房屋征收评估
《房屋征收条例》第十九条规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定"，"房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。
注：《国有土地上房屋征收评估办法》已由全国住房和城乡建设部于2011年6月3日公布实行。原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。
但在《房屋征收条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原来的规定。
一、房屋征收中的评估工作(考点、了解)
房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：
(1)被征收房屋的价值。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
(2)用于产权调换房屋的价值。《房屋征收条例》第二十一条规定“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民全国应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。
(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。《房屋征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
　　房地产估价师《理论与方法》第九章考点：假设开发法概述

1.假设开发法的含义
根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。它是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，得到估价对象价值或价格的方法，称为动态分析法;
将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润，得到估价对象价值或价格的方法，称为静态分析法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。
具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据(熟悉)
理论依据——预期原理和地租原理(一次性的剩余价格)
表现形式——评估新开发房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法主要区别：
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
起点和终点(已知和未知)是相反的
3.假设开发法适用的估价对象(掌握)
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产。
具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示。
除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：
在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型的投资者的立场上(公允的、客观的)，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

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