【头条】九江房地产估价师培训去哪里报名
发布时间：2022/3/25 10:23:32 更新时间：2022/3/25 10:23:32
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案例与分析
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- 近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。
首先要准确把握行业定位。物业管理企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系，《物业管理条例》这一基本指导思想，是物业管理行业准确定位的法律依据。在物业管理活动中，物业管理企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或“保姆”，既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。只有摆正位置，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能做到不越位、不错位，减少不必要的矛盾和纠纷。
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- 培训学习资料
- 房地产估价师《经营与管理》教材讲义：第一章第一节
第一章房地产投资与投资风险
第一节投资与房地产投资
一、投资概述
(一)投资的概念
投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
(二)投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：
1.短期投资和长期投资(考点)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点，考试类型为单选、多选和判断)
按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期(通常是一年内)能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
进度控制含义：指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。内容：对项目建设总周期目标的论证与分析;编制项目建设工程进度计划;编制其他配套进度计划;监督项目施工进度计划的执行;施工现场的调研与分析。
□建设项目建设总周期的论证与分析，是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。
1.工程进度计划的编制
(1)首先，将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可根据工程规模的大小和复杂程度确定。一个施工项目可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。
(2)统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;钢筋加工用吨表示：工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。
(3)计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。
(4)按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。
2.进度管理及计划调整
制定进度计划的2种方法：①水平进度计划(横道图法);②网络计划(网络图法)
□横道图法：是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
□网络计划：是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系;其次是可计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，可找出关键工作和关键线路。关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。网络图有单代号网络、双代号网络和时标网络3种表现形式。
3.其他配套进度计划
除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划：①材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。②设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。③临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。
4.进度控制中应关注的因素
影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：(1)材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。(2)设计变更。设计修改会增加工作量，延缓工程进度。(3)劳动力的安排情况。要适当安排工人。(4)气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好，则安排室内施工，天气晴朗时，加快室外施工进度。
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